말소기준권리란

돈에 대한 가치는 사람마다 다르고 인생에 있어 두어야 할 비중도 처한 환경에 따라 다를 것입니다. 돈은 물론 중요하지만 그것이 너무 목적이 되어서도 안되지만 인생에서 중요한 동기부여 수단이 되는 것도 사실입니다. 저는 주식이든 부동산이든 한 분야에 집중적으로 빠지기보다는 여러 분야에 두루두루 평소에 관심을 가지는 편입니다.

주식을 하는 분들이 매일 MTS를 확인하듯 제가 매일 하는 일은 바로 대법원 법원경매정보사이트에 접속하는 것입니다(www.courtauction.go.kr). 그리곤 제가 사는 곳을 중심으로 인근 지역 아파트 경매 물건을 한번씩 체크합니다. 물론 옛날처럼 최근에는 부동산 열기가 과해졌기 때문에 경매로 쉽게 돈은 버는 시대는 지났습니다만 꾸준히 관심을 가진다면 충분히 많은 기회를 얻을 수 있으며, 비교적 시세보다 저렴하게 내집 마련을 할 수 있는 기회도 얻게 될 것입니다.

이번 시간에는 부동산 경매의 기초라고 할 수 있는 “말소기준권리”에 대해서 이야기해보도록 하겠습니다. 아마도 부동산 경매를 시작하시는 분들이 바로 맞닥뜨리게 되는 용어인 말소기준권리. 심지어 법대 출신들도 부동산 경매를 하기 전에는 들어본 적이 없다고 이야기하는 이 말소기준권리가 대체 무엇인지 아주 쉽게 알아보도록 하겠습니다.

 

 

경매라는 본질이 무엇일까요? 쉽게 말해 빚을 갚지 못한 채무자의 물건(부동산 등)을 매각하여 채권자에게 배당을 해 주는 절차라고 할 수 있습니다. 그런데 어떤 물건은 생각보다 복잡한 이해관계자가 얽혀있거나 권리관계가 복잡한 경우가 있을 수 있습니다. 당연히 낙찰자는 아무 문제 없이 자신이 대금을 지불하고 물건을 낙찰받고 싶을 터인데, 어떤 권리들은 낙찰과 동시에 자동적으로 소멸하기도 하고 어떤 것들은 그 특성상 낙찰자가 떠앉아야 하는 것들이 있습니다. 이러한 기준을 제공해주는 것이 바로 말소기준권리입니다. 즉 부동산이 낙찰될 경우 그 부동산에 존재하던 권리가 소멸되느냐 그렇지 않고 낙찰자에게 인수되느냐를 가늠해주는 기준이라고 할 수 있습니다. 쉽게 예를 들어보겠습니다. A라는 부동산에 2000.1.1.에 근저당권이 설정되었고 2001.1.1.에 세입자가 들어오고 경매에 부쳐진다면 근저당권이 먼저 설정되었기 때문에 세입자는 보증금을 이유로 배당금을 요구할 수 없습니다. (그래서 전월세 계약을 할 때 등기부등본을 잘 확인해야 합니다). 그러나 반대로 세입자가 먼저 들어오고 근저당권이 나중에 설정된 후 경매에 부쳐진다면 낙찰자가 세입자의 보증금을 떠앉아야 하는 것입니다.

그렇다면 어떤게 말소기준권리가 될까요? 다음 권리들이 말소기준권리가 된다는 점을 기억하시기 바랍니다.

1. 저당권, 근저당권

2. 압류, 가압류

3. 담보가등기

4. 경매기입등기

5. 전세권(경매신청하거나 배당요구한 경우)

위 권리중 시간상 가장 빠른 것이 말소기준권리가 되고 나머지는 모두 사라지는 권리입니다. 실제로는 근저당권이 대부분입니다. 그리고 위와 같은 내용을 달달 암기할 필요도 없으며, 단지 기초지식으로 “아 말소기준권리란 이런 개념이구나”와 “말소기준권리에는 이런 정도가 있구나”정도만 아신 후에 관심있는 물건이 나올때마다 그때그때 체크하시면 됩니다. 지금은 검색만 하면 뭐든지 찾아볼 수 있는 시대니까요. 경매에 관심있는 물건이 나오면 첫째로 말소기준권리가 무엇인지 찾아보고, 그 후의 권리는 모두 소멸된다고 생각하시면 됩니다. 유의할점은 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되는 것이 아니고 어떤 권리는 낙찰자가 무조건 인수해야 하는 것들이 있습니다. 예를 들어 유치권 등이 그러한데 이 부분은 크게 다루지 않겠습니다.

경매 책을 보든 혹은 인터넷을 검색하든 이 말소기준권리에 대해서 많이 언급이 되어있을 것입니다. 그러나 우리에게 필요한 지식은 부동산 경매에 참여하여 이것이 문제가 없는지를 파악하는 정도면 족합니다. 왜 이것은 말소기준권리이고 왜 이것은 말소기준권리가 안되는지 세세하게 분석할 필요까지는 없습니다.

경매라는 것을 굉장히 어렵고 두려워서 쉽게 진입하지 못하는 분들이 많습니다만 생각보다 쉽고 법원에 가서 경매에 참여하는 것 또한 재미있는 소일거리 중 하나가 됩니다. 또한 경매에 대한 지식을 쌓는 것 자체가 반대로 전,월세자의 입장에서 집을 구할 때 등기부등본을 확인하고 전입신고와 확정일자를 구하는 것의 중요성을 일깨워줍니다. 따라서 여러분 모두 어렵게 생각하지마시고 마치 인터넷뉴스를 보고 좋아하는 웹툰을 챙겨보듯이 매일 인근 지역의 경매 물건을 확인하는 것을 취미로 삼으시기를 권장드립니다.