15억 초과 아파트 대출방법, 하는 사람은 다 하고 있다

15억 초과 아파트 대출방법, 하는 사람은 다 하고 있다

 

목차

1.문제점

2.15억 초과 아파트 대출방법

2-1. 신용대출을 이용하는 방법

2-2. 근저당권을 설정하는 방법

2-3. 차용증 등을 이용하여 사금융을 이용하는 방법

2-4. 사업자등록 후 개인사업자대출을 받는 방법

 

1. 문제점

 

개인적으로 최근 몇년간 부동산 가격의 급등은 복합적인 요인도 있지만 정책의 실패가 한몫한다고 보고 있습니다. 2010년대 이후 서울시를 중심으로 공급을 축소한 것도 크지만, 공급확대가 아닌 수요자체를 옭아매는 정책으로 실질적으로 거래가 어렵게 한 것이 크다고 봅니다. 그중에서 가장 최악의 정책은 15억 초과 아파트 대출을 금지한 것입니다. 2019년 12월 16일에 발표된 내용으로 투기과열지역이나 조정지역에 있는 초고가 아파트, 즉 15억 초과하는 아파트에 대해 금융권 대출을 금지한 것입니다.

 

 물론 정책의 취지 자체를 이해하지 못하는 바 아닙니다. 대출을 받아 너도나도 아파트를 사기 때문에 부동산 시장이 과열된 탓이라고 진단했던것 같습니다. 그러나 그렇다고 해서 대출 자체를 금지하는 건 굉장히 잘못된 접근이죠. 이 정책으로 인해 현금부자들만 서울에 좋은 아파트를 살수 있게 되었습니다. 제가 알기로 이 정책은 2019년 발표된 직후 헌법소원에 계류되었습니다. 아마도 정권이 바뀌게되면 헌법재판소에서 위헌으로 심리하는 쪽으로 가닥이 날 것이라고 봅니다.

 

 그리고 또 한가지, 상황이 많이 바뀌었습니다. 당시에는 "15억"이라는 기준이 나름 합리성이 있었을지 모릅니다. 불과 1년 8개월전이지만 당시에는 "15억"이라고 하면 "초고가아파트"라고 부를법하긴 했습니다. 그러나 지금은 현실이 달라졌습니다. 15억을 넘어 거래되는 아파트들은 결코 부자들이 거주하는 곳이 아닙니다. 서울이나 주요 수도권에서 30평대 이상은 왠만하면 15억을 넘어섭니다. 그런데 위 대출금지 정책으로 인해 평범한 사람들은 아예 구매조차 못하게 제도적으로 막아놓았습니다. 결국은 현금을 가진 자들만 살 수 있게 되었습니다.

 

 비싼 아파트가 문제라는 것은 별론으로 하더라도 그것을 가지고 싶어하는 개개인의 욕망을 부정해서는 안됩니다. 그리고 제도적으로 그것을 틀어막았다는 것은 정말로 문제가 많습니다.

 

 그런데 모든 법과 규제에는 회피망이 있는 것처럼 이 역시 많은 편법들이 이루어지고 있습니다. 공식적으로 15억 초과 아파트에는 주택담보대출이 금지되었지만 여전히 많은 사람들이 대출을 받아서 사고 있습니다. 이는 물론 편법입니다. 그러나 그만큼 현실성이 없는 규제라는 방증이기도 합니다. 누군가는 법을 지키기 때문에 아파트를 사지 못하고 있고, 누군가는 편법을 쓰기 때문에 아파트를 사고 있습니다. 그 사람들이 나쁜 걸까요, 아니면 이런 엉망인 제도가 나쁜 걸까요? 이하에서는 15억 초과 아파트 대출방법에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

2. 15억 초과 아파트 대출방법

2-1. 신용대출을 이용하는 방법

 

정부는 주택을 구입할때 신용대출이 안된다고 말하며, 아파트구입을 위한 신용대출은 금지하고 있습니다. 그러나 현실적으로 이를 명확히 구분한다는게 어려우며 또한 실제적인 파악은 불가능합니다. 따라서 대부분 신용대출을 끌어서 아파트 구입을 위한 자금으로 사용하고 있습니다. 물론 신용대출은 일반적인 직장인 기준으로 1억여원 정도이기 때문에 모든 금액을 충당하기는 어렵다는 한계가 있습니다.

 

2-2. 근저당권을 설정하는 방법

 

지인 간 거래일때 좋으며 매도인과 합의만 이루어지면 가능한 방법입니다. 15억이 넘는 아파트를 사려고 하나 현실적으로 대출이 되지 않고 현금이 없지만 꼭 사야하는 경우, 그럴때 좋은 방법입니다.

 

 예시를 들면 이렇습니다. 15억이 넘는 아파트에 대해 내가 가진 자금이 10억원이라고 가정합시다. 그럼 부족한 5억원만큼에 대해 매도인이 근저당권을 설정한후 소유권을 이전합니다. 추후 5억원에 대해 모두 변제되면 근저당권을 해제하는 조건으로 계약서를 쓰는 것입니다. 이렇게 하면 15억이 넘는 아파트들을 당장 현금이 없더라도 살 수 있습니다. 민사의 기본원칙은 개인 당사자간의 자유로운 거래, 사적자치의 원칙이니까요

 

 이 방법은 뉴스에서도 한번 나왔던 부분인데 현실적으로 한계는 좀 있습니다. 가까운 지인과의 거래가 아니라면 집주인이 저런 방식을 허용해주기가 쉽지 않기 때문입니다.

 

 

2-3. 차용증 등을 이용해 사금융을 이용하는 방법

 

 앞에 소개드린 근저당권 설정도 결국은 큰 흐름에서 보면 사금융을 이용하는 방법입니다. 사금융을 이용하는 방법은 이외에도 대부업체 등을 통하여 고금리 신용대출을 추가적으로 받는 식도 존재하지만 일반적으로 감당할 수 있는 금리가 아니기에 제외합니다.

 

 

 

 

 개인간에 차용증 등을 이용해 사금융을 조달하는 방법도 있습니다. 주택담보대출이 은행과의 거래라면 개인간에 차용증을 쓰고 돈을 끌어다쓰는 방법도 가능합니다. 기준금리와 연동시켜 이자를 약정한다면 채권자 입장에서는 리스크를 줄일수 있고, 채무자 입장에서는 15억 초과하는 아파트를 살수 있다는 메리트가 있습니다. 실제로 많은 자금 조달이 이런 방식으로 이루어지고 있습니다.

 

 

2-4. 사업자등록후 개인사업자대출을 이용하는 방법

 

 현실적으로 위 방법들에 비해 가장 접근하기 쉬운 방법입니다. 사업자등록을 내고 개인사업자대출을 받는 것입니다. 이런 것들은 정부의 가계대출 규제를 받지 않습니다. 개인사업자 대출에 대한 정책은 은행이나 금융사마다 조금씩 다릅니다. 사업자등록 자체는 너무나 쉬운 절차이기 때문에 사업자등록만 했다고 현실적으로 높은 금액의 사업자대출을 받기는 쉽지 않습니다. 현실적으로 어느정도의 매출은 있어야 합니다.

 

 은행은 대출을 해서 이자를 받아먹고 사는 곳입니다. 은행 또한 개인들에게 대출을 열심히 해주려고 합니다. 이 은행의 필요와 개인의 필요가 만나 개인사업자를 위한 대출이 15억 초과 고가주택에 대한 편법으로 만나고 있는 셈이죠. 개인사업자를 내고 매출을 만들어주는 역할을 은행이 해주고 있습니다. 예를 들어 사업자를 내고 은행측에서 카드단말기로 결제해 가상매출을 만들어주고 이를 즉시 현금으로 페이백해주는 방식으로 가상매출을 생성합니다. 이를 근거로 사업자대출을 받기가 한결 수월해집니다. 

 

 

 지금도 아파트값은 오르고 있고, 더 오르기전에 내집 마련이 필요한 사람들은 구매하고 있습니다. 그러나 15억 초과하는 아파트는 그저 눈으로 바라만 보고 있는 사람도 있는 반면, 법과 규제망을 피해 자금을 조달하는 사람도 있습니다. 법을 지키는 사람만 결국 손해를 보는 세상입니다. 과연 뭐가 옳은 걸까요? 

 

 어제 재건축 실거주 2년 정책이 철회되었습니다. 재건축 조합원 자격을 받기 위해서는 안전진단 후 2년을 실거주해야한다는 정책으로 이 역시 재건축 투기를 막기 위해 발표되었지만 결국 1년만에 철회되었습니다. 이 정책은 집주인이 재건축 조합원을 받기 위해 세입자를 내쫓는 현상을 유발했습니다. 예측된 문제점이었지만 이를 강행했고 큰 문제가 있었습니다. 비록 1년만에 철회되었지만 이미 그 사이에 많은 거주문제를 야기했습니다.

 

 15억 초과 아파트 대출금지도 마찬가지입니다. 곧 없어질수밖에 없는 정책입니다. 양도세 비과세도 9억에서 12억으로 늘였습니다. 15억 초과 아파트라는 규정 자체가 없어지거나 아니면 기준이 훨씬 상향될 것입니다. 모두 시장을 무시하고 규제일변도의 정책을 취한 결과입니다. 문제는 결국 그 사이에 정부정책에 따른 자만 손해를 본다는 것입니다. 안타까운 일이 아닐수 없습니다.