부동산용어 주택담보대출 LTV DSR DTI 이해하기

 

부동산 주택담보대출 용어 쉽게 알기(LTV, DTI, DSR)

 

 부동산 투자가 인기있는 이유는 무엇일까요? 다른 금융상품이나 실물자산과 달리 극대화된 레버리지 효과가 있기 때문입니다. 즉 적은 자본을 가지고도 빚을 내서 투자기회를 확대하여 수익을 극대화할 수 있는 방법이 있기 때문입니다. 주식이나 다른 금융상품도 이러한 레버리지 효과가 없는 것은 아닙니다. 다만 부동산의 경우 실물자산이라는 특성, 그리고 장기적으로 우상향해왔다는 역사적 경험을 토대로 레버리지를 통한 투자가 오랜기간 관행이 되어왔고 결과적으로 적어도 현재까지는 옳은 것으로 인식되고 있습니다.

 

 

 레버리지 효과는 어디까지나 자산이 우상향했을때에만 옳습니다. 자산가치가 떨어진다면 오히려 손해가 막심해지는 것이지요. 그러나 화폐의 유동성이 점점 막대해지는 오늘날, 실물자산의 화폐적 가치가 떨어질 것이라 믿는 사람은 많지 않습니다. 저는 집값이 오르면 오를수록 많은 사람들이 불행해진다고 생각하는 사람중의 한명이나, 세계적인 경제상황, 그리고 공급을 틀어막고 불필요한 규제를 남발하여 가격을 전가시키는 현재 국토교통부의 부동산 정책 등으로 미루어볼때 불행하게도 앞으로도 부동산 가격 상승은 불가피한 일로 보입니다.

 

 

 불과 몇년전만 해도 이러한 레버리지 투자는 "갭(Gap) 투자"라는 이름으로 횡행했습니다. 돈 한푼 안들이고 몇억짜리 아파트를 사는 경우도 있었습니다. 그리고 아파트가격이 오르면 다시 되팔아서 차익을 실현하고, 이를 반복하여 내 돈을 전혀 들이지 않고 몇년만에 수억, 수십억을 버는 사람들도 생겨났습니다.

 

그러나 이러한 분위기는 사회적으로 큰 이슈가 되어 정부의 투기근절 정책과 가계대출을 조절한다는 명목하에 무지막지한 과세폭탄이 떨어져서 현재는 개인 투자자 입장에서 갭투자를 과거처럼 무지막지하게 하기가 어려워진 실정입니다. 양도소득세를 60~70%씩 때리고, 취득세를 무지막지하게 때리기 때문에 더이상 이런 투자에 도전하는 사람들은 적어졌습니다.

 

그러나 이러한 정책들은 결국 가격전가로 이어져 집값과 전월세 상승으로 이어졌고, 결과론적으로 저런 무지막지한 세금에도 불구하고 아무것도 안하는 것보다는, 저런 세금을 감수하고서라도 갭투자를 하는게 결과적으로 옳은 일이 되고 말았습니다. 그리하여 현재 갭투자가 다시 기승을 부리는 웃지 못할 일이 벌어지고 있는 셈이죠

 

 

 갭투자가 아니더라도 최근 부동산 시장의 과열로(그리고 당분간 꺼지지 않을듯합니다) 대출 없이 집을 산다는 것은 거의 불가능에 가까운 세상이 되었습니다. 대부분의 근로소득자들은 20~30년 이상 착실히 저축을 하여도 서울이나 광역시에 좋은 내집 하나 구입하는 것이 불가능해진 말도 안되는 세상이 된 것입니다. 그야말로 양극화가 심해진 것이라고도 볼 수 있습니다.

 

 투자의 목적이 아니더라도 내 집은 있어야 합니다. 내 가족들의 보금자리, 내가 머물수 있는 안정적인 곳이 있어야 하기 때문이죠. 내가 가진 돈만으로 살수 없다면 빚을 내어야 합니다. 빚은 결코 나쁜게 아닙니다.

 

 한국의 금융교육은 매우 후진국 수준입니다. "자산=부채+자본" 이라는 것을 머리로는 이해하고 있지만 빚을 낸다는 것을 매우 두려워합니다. 부채를 끌어올수 있는 것도 개인이 가진 능력입니다. 다만 자신이 향후 감당할 수 있는 수준으로만 부채비율을 관리하면 될 뿐입니다. 어느정도가 적정한 부채비율인가는 정답이 없습니다. 개인의 성향, 향후 소득의 수준, 그리고 총 자산의 수준 등에 따라 달라질 것입니다. 이번 포스팅에서는 우리나라에서 부동산과 관련된 핵심 대출인 주택담보대출을 받기 위해 꼭 알아야할 용어들인 LTV, DSR, DTI에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

 

 

LTV(=Load To Value ratio, 주택담보인정비율)

 

LTV는 쉽게 말하여 주택을 담보로 하여 돈을 어느정도의 비율까지 빌릴수 있는가입니다. 예를 들어봅시다. 만약 주택의 가격이 10억이고 LTV가 40%로 설정되어 있다면 은행에서는 주택가격의 40%인 4억을 한도로 대출을 해줄수 있다는 것을 뜻합니다. LTV의 비율은 일률적으로 정해진 것이 아니라 조정지역이냐 아니냐, 1주택이냐 아니냐 등 여러가지 상황에 따라 국토교통부 기준으로 정해져 있습니다. 사실 누더기식 법개정으로 너무 복잡하기 때문에 내가 구입하려는 부동산의 지역과 해당 CASE들을 찾아보고 관련 규정을 보고 미리 체크하는 것이 중요합니다.

 

 

그리고 여기서 주택가격은 공시지가가 아닌 시가를 기준으로 합니다. 그리고 시가라는 것은 실제 매매가가 아닌 일반적으로 kb 시세를 기준으로 합니다. 즉 내가 10억원에 사려고 한다고 10억원을 기준으로 책정되는 것이 아니라 KB 시세를 기준으로 한다는 것을 명심해야 합니다. 따라서 이는 자의적으로 판단하지말고 은행에 가서 상담하면서 구체적인 금액을 사전에 체크하는 것이 중요합니다. 

 

 

 

DTI(=Dept To Income ratio, 총부채상환비율)

 

앞서 소개한 LTV는 주택가격에 대비한 대출의 한도였다면, DTI는 연 소득에서 부채원리금이 차지하는 비중을 제한하는 것입니다. 즉 연 소득을 따져서 과도한 대출을 미연에 방지하여 가계 부채를 관리하려는 정책적인 취지를 담고 있습니다.

 

 

 예를 들어 연봉이 6천만원인 직장인의 DTI가 50% 한도라면, 1년 한도가 3천만원입니다. 다시 말하면 대출원금과 이자를 합하여 1년에 3천만원을 넘으면 대출이 허용이 되지 않음을 의미합니다. DTI는 LTV에 비해 사실 덜 까다롭다고 볼수 있습니다. 왜냐하면 연간 납부해야 하는 원리금은 대출기간을 늘리면 자연스럽게 줄어들기 때문입니다. 만약 DTI를 초과하여 대출이 어려운 상황이라면, 주택담보대출기간 자체를 늘려버리면 연간 납부해야 하는 원리금이 낮아지기 때문에 DTI를 충족시키는 것이 가능해집니다. 물론 대출기간이 늘어나면 전체적으로 납부해야 하는 이자가 그만큼 늘어나는 것이기 때문에 개인이 처한 경제적 상황 등을 고려하여 판단하는 것이 필요합니다.

 

 

DSR(=Dept Service Ratio, 총부채원리금상환비율)

 

DSR은 DTI를 좀더 확장한 개념이라고 보면 됩니다. 즉 DTI가 연간 소득과 연간 원리금의 비율을 따져 대출을 허용하는 것이라면, DSR은 연간 원리금을 따질때 단순히 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출이나 예금담보대출 등 다른 부채금액까지 고려하여 대출을 허용할 것이냐를 결정하는 것입니다.

 

 예를 들어 보겠습니다. 연소득이 3천만원인 사람이 DSR이 50%인 지역에 대출을 받으려 하고 있고, 기존 신용대출이 1천만원 있는 경우에 어떻게 될까요? (3천만원 X 50%) - 1000만원 = 500만원. 이 됩니다. 이처럼 DSR은 기존 LTV, DTI에 더해 한층 복잡하고 까다롭게 개인의 모든 부채능력을 고려한 기준이라고 할 수 있습니다.

 

 

LTV, DTI, DSR는 은행과 상담하여 결정할 것

 

앞에서 말씀드린 부분은 이론적인 용어의 기초일뿐 실제 구체적인 금액은 은행과 상담하여 알아보시는 것이 좋습니다. 또한 여러은행을 다니면서 금리를 비교해보는 것이 좋습니다. 최근 인터넷 포탈에서도 이러한 것을 계산하는 서비스를 제공하고 있지만 실제 개인의 구체적인 여건에 따라 달라질수 있으므로 꼭 금융권을 통해 확인하는 절차가 필요합니다.

 

 

부동산 시장이 과열됨에 따라 정부에서는 계속 LTV, DTI, DSR을 강화하는 방식으로 규제하고 있습니다. 그러나 이러한 것을 일률적으로 제한하는 정부의 정책이 과도하게 개인의 신용능력을 제한하는 측면도 있으며 결국은 현금부자들에게만 폭넓은 기회를 허용하는 셈이 되어 옳지 않다는 비판도 적지 않습니다.

 

아마 시간이 지남에 따라 완화될 수 있는 측면도 충분하다고 생각됩니다. 부동산을 투자의 관점에서 접근하든 거주의 측면에서 접근하든간에 위에서 말씀드린 세가지 용어는 우리가 살아가는데 반드시 상식적으로 알아야 할 용어입니다. 요새 세상이 참 무섭습니다. 포탈 뉴스는 부동산으로 시작해 부동산으로 끝납니다. 누군가에겐 기회가, 누군가에겐 절망이 되는 시간인 것 같습니다. 부디 모두가 행복한 세상이 되었으면 합니다.