카사(kasa), 디지털유동자산화증권 dabs 거래

kasa가 무엇일까

 

디지털 유동화자산 증권?

 

 세상은 참 빠르게 변하고 있습니다. 과거에는 전혀 상상조차 할 수 없었던 새로운 것들이 속속들이 등장하고 있지요. 낯선 것은 처음에 강한 저항을 동반하지만 시간이 지나면 어느덧 자연스러운 것이 됩니다. 예민하게 낯선 것을 빨리 캐치하는 사람은 큰 부자가 되기도 합니다. 물론 낯선 것을 일찍 접하는 것이 항상 기회를 의미하지는 않습니다. 

 

 비트코인을 2016년도에 처음 알았을때 이거는 정말 대박이다! 라고 생각했습니다. 2017년도에 지인들에게 저는 "2025년에 비트코인은 2천만원이 될거이다"라고 이야기하고 다녔는데 지금은 2천만원은 매우 싼 가격처럼 느껴지기도 합니다. 그후 P2P 투자도 생겨났습니다. 비트코인은 최소한 수요자와 공급자간에 의해 가격이 결정되지만 P2P는 보이지 않는 리스크가 너무 커서 포기했습니다. 그리고 뮤직카우에서 저작권투자를 하는 것들, earth2.io라는 가상부동산 투자 등도 모두 테스트해보았으나 현실적이지 않다고 판단했습니다.

 

 

그러나 어쨌든 저는 새로운 것이 나올때마다 시도해보는 편입니다. 직접 체험해보며 가능성을 가늠해보곤 합니다. 이번에 소개해드리려는 것은 Kasa라는 플랫폼을 이용한 디지털 유동화 자산 증권, 즉 Dabs(digital asset backed securities)입니다.

 

 아마도 이 디지털 유동화 자산 증권이라는 개념은 매우 생소할 것입니다. (디지털 유동화 자산 증권이라는 용어는 이하에서 Dabs로 요약하여 표현하도록 하겠습니다). 아주 간단하게 개념적인 부분을 소개해드리고, 현실적인 투자처가 될 수 있는지에 대해 같이 고민해보도록 하겠습니다. 

 

 발상의 시작은 이렇습니다. 하나의 건물을 투자지분만큼 Dabs 단위로 증권을 발행하고 투자자들은 이 Dabs를 보유합니다. 그리고 그 건물이 벌어들이는 임대수익은 Dabs를 보유한 투자자들에게 비례하여 배분됩니다. 이렇게 하면 단돈 몇만원, 몇십만원으로도 강남 건물에 투자할 수 있고, 강남 건물이 벌어들인 안정적인 임대료를 소액 투자자들도 향유할 수 있습니다.

 

 

 얼핏 보면 굉장히 이상적인 상품입니다. 소액으로 안정적인 임대수입을 얻을수 있다니! 또한 이러한 절차는 신탁회사를 통해 이루어집니다. 따라서 법률적인 문제의 소지도 적고, 나름 굉장히 체계적으로 설계되어 있다는 것을 알 수 있습니다. 어떻게 보면 지금 시장이 커진지 몇년이 흐른 가상화폐(또는 암호화폐) 시장보다도 훨씬 체계적이고 구체적으로 설계가 되어있습니다.

 

그리고 어쨌든 주식이나 비트코인과 같은 것보다 눈에 보이는 실체가 있다는 점이 매력적입니다. 주식 역시 의결권이라는 이름으로 포장되어 있지만 소액투자자 입장에서 실체가 있다고 보긴 어렵습니다. 그러나 Dabs는 어쨌든 그 실체를 보증하는 주체가 있다는 점에서 매력적입니다.

 

 

 실제로 이런 절차를 거쳐 Kasa에 상장된 것은 Dabs는 아직까지 "역삼 런던빌" 1개에 불과합니다. 어쩌면 주식이나 비트코인보다도 상장하는 것이 더 복잡하고 어려울 수도 있습니다. 

 

 

 2020년 11월~12월 기간 동안 "역삼 런던빌"을 대상으로 공모 청약이 이루어졌고 당시 완판되는 쾌거를 이루었습니다. 물론 완판되었다는 것과 실제 투자가치가 있느냐, 그리고 향후 안정적인 수익을 가져다주느냐 하는 점은 별개입니다. 그러나 시장 참여자들에게 가능성을 인정받았다는 의미가 있습니다. 어쨌든 국내에서 시도된 적 없는 새로운 금융상품이기 때문입니다.

 

 

그리고 이렇게 상장된 Dabs는 놀랍게도 주식, 비트코인과 마찬가지로 거래가 됩니다. Kasa는 바로 그러한 역할을 하는 플랫폼입니다. 즉 배당일에 주식을 갖고 있어야 배당을 받는 것처럼, Kasa도 기준일에 보유하고 있어야 배당을 받을수 있는 것입니다.

 

 Dabs의 개념에 대해서는 위 정도로 간략하게 소개드리고, 과연 이 상품이 투자할 가치가 있는가를 함께 고민해보도록 하겠습니다. 앞에서는 주로 긍정적인 뉘앙스로 말씀드렸지만 결코 투자하시라는 권유가 아닙니다. 이하에서 말씀드리는 부분들까지 종합적으로 고려할 필요가 있다고 판단됩니다.

 

 

Dabs, 안전한가?

 

첫번째로 안전한가에 대한 의문이 듭니다. 일단 Kasa측은 보안에 대해 지속적인 노력을 하고 있음을 강조합니다.

 

 주식거래소는 이러한 일이 덜하지만 비트코인 같은 사설거래소들은 수많은 해킹에 노출되어온 것을 우리는 언론을 통해 많이 봐왔습니다. Dabs도 이러한 위험에서 완전히 자유로울 수는 없습니다. 보안전문기업과 협업하여 지속적으로 보안을 신경쓰고 있고 정보보호분야 국제표준인증을 획득하였습니다. 그러나 보안에 대해서는 여전히 경계할 필요가 없습니다. 어떤 외부적 공격으로 인해 Dabs가 탈취되었을때 그에 대한 해결방법이 무엇인지 저는 아직 찾지 못했습니다. 만약 제3의 인증된 기록장소에 Dabs의 소유자들을 기록해놓는다면 일시적인 공격으로 해킹당해도 안전하겠지만 말이죠

 

 

 

Dabs, 세금 문제는 어떻게?

 

 알다시피 부동산은 취득세부터 종부세, 재산세, 양도세 등의 무수한 세금들이 있습니다. 주식같은 경우도 증권거래세가 있습니다. 해외주식의 경우에는 일정한 경우 양도소득세가 부과됩니다. 비트코인은 아직 세금이 없었으나 곧 과세예정입니다. 그렇다면 Dabs 매매로 얻은 수익은 어떻게 될까요?

 

 일단 Dabs는 부동산이 아니기 때문에 부동산 관련 세금은 내지 않습니다. 그러나 매매에 따른 차익, 그리고 배당금에 대한 수익은 과세됩니다. 즉, 시세 차익 및 배당금에 대해 15.4% 과세가 됩니다.

 

 

Dabs, 배당의 함정?

 

많은 분들은 소액으로 건물 임대수익을 향유할 수 있다는 점에 매력을 느끼고 투자하였을 겁니다. 그렇다면 가장 중요한 점은 그 건물이 실제로 임대수익을 안정적으로 거둬들일 수 있는지에 대한 분석이 필요합니다. 지금 상장된 "역삼 런던빌"의 경우 그러한 측면에서 수익성이 좋다고 볼 수는 없습니다.

 

 

 그리고 주식도 마찬가지지만 배당은 법적인 의무는 아닙니다. 따라서 경영여건을 이유로 배당을 지급하지 않는다고 해도 할말은 없습니다. 또한 실제로 배당이 지급된 점도 아니기에 어느정도의 배당율을 지급할지 쉽게 예측하기가 어렵습니다. "역삼 런던빌"의 경우 3개월에 3%의 수익률"을 내세웠지만 실제 지급수준은 지켜봐야 합니다. 안정적인 배당주식의 배당율보다 낮다면 굳이 더 큰 리스크를 안고 Dabs에 투자할 이유는 없기 때문입니다. 이러한 점이 투자시에 고려되어야 합니다.

 

 

Dabs, 소유권을 갖는 것은 아니다!

 

신탁회사가 발행한 Dabs를 많이 보유한다고 해서 그 건물에 대한 직접적인 소유권을 갖는 것은 아닙니다. 소유권은 어디까지나 법률상 등기부등본상에 명시되어 있습니다. Dabs는 소유권이 아니라 임대수익에 대한 권리를 의미합니다. 

 

 여기서 치명적인 의문점이 존재합니다. 그렇다면 과연 이 건물에 대한 소유권이 이전될시에 Dabs 보유자들은 어떻게 될 것인가 하는 점입니다. 그 권리가 승계되지는 않습니다. 다만 그 시세차익분에 대해 Dabs 보유자에게 그 보유비중만큼 나눠준다고 Kasa에서는 설명합니다. 이것이 법률적으로 과연 가능한지는 정확하게 저도 깊이있게 이해는 못하고 있는 상황입니다.

 

 반대로 이런 의문이 듭니다. 건물주가 그러면 오히려 손실을 보면서 매각을 한 경우라면? 그렇게 되면 똑같은 논리로 Dabs 보유자들은 손실을 감수해야 합니다. 예를 들어 현재 1주당 5000원인 Dabs가 4500원으로 일괄 조정되고 현금으로 청산되겠죠. 그런데 문제는 이러한 의사결정 과정에서 Dabs 보유자들은 전혀 의견을 개진할 수가 없다는 것입니다. 왜냐하면 법률적인 소유자는 아니기 때문입니다.

 

 

Dabs의 거래가격과 실제 가치의 괴리?

 

 

 또 하나 근본적인 의문은 이것이 시장에서 주식처럼 거래되는 것이 현실적으로 어려움이 없을까 하는 점입니다. 현재 시장 참여자가 많지 않아 거래량은 그다지 많지 않은 상황입니다. 우리가 주식은 그 기업의 PER, PBR 등의 지표를 근거로 재무구조를 분석하여 가격이 적정한지를 따지고 투자를 하는게 일반적입니다. (물론 최근 흐름은 전혀 그렇지 않긴 합니다만..). 비트코인 같은 경우는 사실상 그런 준거기준이 없으나 긍정적으로 보자면 상방이 무한대로 열려있다는 점이 있습니다.

 

 그런데 Dabs의 경우는 좀 특이합니다. 시장가치든 공시지가든 간에 그 건물의 객관적인 가치는 어느정도 fix가 되어있습니다. 예를 들어 건물의 가치가 1000억인데 Dabs의 시가총액이 1000억을 훨씬 넘어서는것이 현실적으로 쉬울까 하는 점입니다. 앞에서도 말씀드렸듯이 코인의 경우는 애초에 그런게 없으며, 주식은 재무지표가 아니더라도 미래 가치나 기대심리 등을 반영하여 그 이상의 가격으로 거래되는 경우가 많습니다. 그런데 이건 뻔히 시장에서 평가하는 가치가 존재하는데 그 이상으로 거래할 사람이 있는지가 의문입니다. 왜냐하면 비싼 가격으로 거래할수록 배당율이 떨어지고, 그렇다면 투자할 실익이 없기 때문입니다.

 

 결국 근본적으로 과연 시세차익을 목적으로 주식처럼 거래, 투자하는 것이 맞는가 하는 의문은 듭니다. 장기보유하여 고배당을 노리거나 또는 지가상승을 노리고 후에 그 차익거래분을 향유하는 목적이라면 나쁘지는 않습니다. 그러나 그건 말그대로 기대이익이 그다지 크지 않습니다. 거래차익의 경우에는 과연 저게 주식이나 비트코인처럼 그렇게 많이 가격이 상승할수 있는지 근본적으로 조금 의문이 듭니다. 물론 시장이라는 건 제가 예측할 수 있는 수준은 아닙니다. 전혀 상상하지 못한 변수가 나타나서 시장을 과열시킬수도 있고 말이죠.

 

 

 투자에 정답은 없습니다. 그러나 제가 앞서 말씀드린 점들도 고려하여 투자결정에 유의하시기 바랍니다.